Select Page

Dochody z najmu a zdolność kredytowa

by | Jan 16, 2017 | Inwestowanie w nieruchomości | 0 comments

Zdolność kredytowa, to takie magiczne wyrażenie, które często mrozi krew w żyłach u potencjalnych kredytobiorców. Jak to jest, myśli spora cześć z nich, że moim zdaniem mogę płacić wysoką ratę kredytu a bank stwierdza, że nie stać mnie na taki kredyt jaki chcę?

Co to jest zdolność kredytowa

Można powiedzieć, że zdolność kredytowa to zdolność do regulowania swoich zobowiązań finansowych. Widziana niestety oczami banku a nie kredytobiorcy.  W związku z regulacjami ponad bankowymi, wyznaczone zostały pewne poziomy, których nie wolno przekraczać. W zależności od wysokości dochodów wszelkie zobowiązania miesięczne związane ze spłatą naszych zobowiązań, zarówno tych już posiadanych jak i tego, o które wnioskujemy, nie mogą przekroczyć 50 lub 60% dochodu netto. To warunek podstawowy, którego przekroczyć nie można. Dla przykładu: osoba zarabiająca 3 000 zł netto miesięcznie na obsługę swoich zobowiązań kredytowych nie może przeznaczyć więcej niż 1 500 zł. To odpowiada mniej więcej racie kredytu  300 000 zł.  Nie oznacza to jednak, że taka osoba właśnie taki kredyt może uzyskać. W grę wchodzą bowiem jeszcze inne czynniki, które na ocenę zdolności mają wpływ. To sprawia, że ta sama osoba w jednym banku będzie mieć zdolność na 250 000 zł a w innym na 150 000 zł.  Podstawowy czynnik wpływający na to, to koszty utrzymania. Są pewne odgórne regulacje, jednak każdy bank liczy je po swojemu. Jeszcze całkiem niedawno banki przymykały oko i zdawały się nie zauważać, że ciężko przeżyć za 300 zł miesięcznie. Wszystko oczywiście w imię klientów, aby zdolność kredytowa była na wyższym poziomie. Zdania banków nie popierała jednak Komisja Nadzoru Finansowego. Banki dostały zalecenie dostosowania wymagań do realiów życiowych. Przez to osoby zarabiające niezbyt duże pieniądze, straciły najwięcej na zdolności kredytowej.

Dochody z najmu i ich akceptacja

W dużym uproszczeniu można przyjąć, że banki akceptują wszystkie źródła dochodów. Co do każdego z nich mają określone wymagania. Skupimy się na dochodach z najmu nieruchomości.

Dochód z najmu, jak każdy inny dochód, będzie brany pod uwagę, pod warunkiem stabilności jego uzyskiwania. Nie chcę tutaj zagłębiać się w dyskusje nad sposobem oceny owej stabilności  i logiką myślenia osób tworzących bankowe regulacje w tym zakresie. Mam przeważnie inne zdanie na ten temat, dlatego skupię się na faktach. Często bywa też tak, że co innego zapisane jest w procedurach bankowych a co innego przynosi realna ocena wniosku kredytowego przez analityka. Dlatego poniższe informacje są wynikiem zderzenia tych dwóch światów.

Dochód z najmu będzie wzięty pod uwagę jeśli jest osiągany od co najmniej 12 miesięcy. Zdarzają się co prawda banki, które teoretycznie są w stanie zaakceptować okres 6 miesięcy, ale to czysta teoria. Liczba i rodzaj dodatkowych obostrzeń, którym musi sprostać kredytobiorca w takiej sytuacji jest na tyle duża, że spełnienie ich staje się marzeniem „ściętej głowy”.  Wspominane 12 miesięcy dotyczyć będzie każdego dochodu z osobna. Chodzi o sytuację, w której ktoś osiąga dochód z najmu np. 3 mieszkań. Pierwsze wynajmuje od 2 lat, dwa kolejne od 3 miesięcy. Pod uwagę zostanie wzięty tylko dochód z pierwszego mieszkania. Pomimo tego, że ogólny staż osiągania dochodu z najmu jest wystarczający, to każdy dochód będzie brany pod uwagę osobno. Zatem dochód z 2 pozostałych mieszkań będzie wzięty pod uwagę za 9 miesięcy.

Jeśli mamy „z głowy” problem czasu osiągania dochodu, pozostaje nam spełnienie wymagań formalnych, czyli udokumentowania osiągania dochodu z najmu. Nie muszę chyba specjalnie tłumaczyć, że podstawowy dokument to deklaracja podatkowa dla potwierdzenia legalności osiągania dochodu oraz zaświadczenie z Urzędu Skarbowego o braku zaległości. Oprócz tego, na pewno będziemy musieli pokazać umowy najmu oraz wyciągi z konta potwierdzające wpływy z najmu. Może zdarzyć się, że bankowi nie spodobają się zapisy w umowach najmu, wtedy dochód taki nie zostanie wzięty pod uwagę. Może wystąpić także sytuacja, że dochody zostaną skorygowane, jeśli umowa będzie zawierała zapisy obciążające właściciela nieruchomości kosztami mającymi wpływ na realny dochód z najmu. To jednak przypadki odosobnione. Musimy być także przygotowani na pokazanie dokumentów, które w sposób jednoznaczny będą stwierdzać nasze prawo własności do wynajmowanej nieruchomości. Czerpanie dochodów z nieruchomości będącej w użyczeniu, lub z podnajmu jest oczywiście często spotykane, jednak ciężko „zmusić” bank do akceptacji takich dochodów. W przypadku podnajmu, wymagana będzie odpowiednia forma rozliczeń z Urzędem Skarbowym. Jeśli zaś chodzi o użyczenie, to musimy zdać się tylko na uznaniowość analityka i to w niewielkiej części banków. O szczegółach tych dwóch spraw trochę później.

Przyszłe dochody z najmu jako dochód do zdolności

Banki oceniając zdolność, biorą pod uwagę dochody bieżące oraz patrzą wstecz oceniając ich stabilność. W przypadku jednego banku jest realne, aby jako dochód został wzięty pod uwagę przyszły dochód z najmu nieruchomości, którą kupujemy. Wszystko oczywiście przy spełnieniu określonych warunków co do całej reszty transakcji.

Dotyczy to jednej z wersji kredytu „mieszkaniowego”. Wersja z krótszym o 5 lat okresem kredytowania, kredyt droższy niż tradycyjny, ponieważ wyższa marża. To minusy, a w zakresie plusów uwzględnienie przyszłych dochodów. Przyjmijmy sytuację, że ktoś zarabia 5 000 zł miesięcznie a jest to zbyt mało, aby uzyskać kredyt. Jednocześnie kredytem chce sfinansować zakup nieruchomości, z której najmu będzie uzyskiwał np. 2 000 zł miesięcznie. Bank jest w stanie przyjąć zwyżkę dochodu na poziomie 1 000 zł miesięcznie. Jeśli to wystarczy do osiągnięcia zdolności kredytowej – jesteśmy „w domu” .

Może to niezbyt wiele, ale zawsze coś. Innym rozwiązaniem pozostaje kredyt dla firmy, ale o tym w innym miejscu.

Rodzaje rozliczeń najmu i ich wpływ na zdolność

W chwili obecnej mamy trzy możliwości rozliczania się z Urzędem Skarbowym z najmu .
Pierwszy, najprostszy i najczęściej spotykany to ryczałt. Stały podatek procentowo naliczany od przychodu z najmu. Plus to mała wysokość podatku, minus to brak możliwości odliczania kosztów.
Drugi sposób to zwykła działalność gospodarcza i najem rozliczany w jej ramach. Przychód minus koszty (wszelkie możliwe) daje nam dochód i od tego płacimy podatek. Ten sposób to właściwie jedyny sposób (z punktu widzenia banku oczywiście), aby zostały uwzględnione dochody z podnajmu nieruchomości lub użyczenia. Przy tej formie rozliczenia, bank nie będzie wnikał, czy nieruchomość nie należy do nas. Czerpiemy zyski z tytułu prowadzenia działalności gospodarczej i to jest istotne dla banku.
Trzeci sposób, podobny do drugiego, to rozliczanie się na zasadach ogólnych, ale bez prowadzenia działalności gospodarczej. Minus w porównaniu do powyższego, to ograniczenia odnośnie kosztów jakie możemy uwzględnić w rozliczeniach. Nie zmienia to faktu, ze zarówno ten jak i drugi sposób pozwalają (zwłaszcza przy odpowiednim księgowaniu np. amortyzacji) uzyskiwać na papierze dochód na poziomie 0 a to powoduje brak płacenia podatków. Dobrze? To zależy. Każdy kij ma dwa końce. Z punktu widzenia banku nie ma podatku – nie ma dochodu, choć wszyscy zdają sobie sprawę, że coś tam jednak w kieszeni zostaje mimo zera na papierze.
Rozwińmy zatem, dla lepszego zrozumienia, powyższe sposoby rozliczania i ich wpływ na zdolność kredytową, a wprost, na poziom dochodu jaki jest w stanie uznać bank.
Jako przykład weźmy pod uwagę mieszkanie, które wynajmujemy za 2 000 zł miesięcznie.

Przychody z najmu podlegają opodatkowaniu

Bank może wziąć pod uwagę tylko te przychody które zostały opodatkowane

Przy rozliczaniu ryczałtem (swoją drogą najbardziej lubiany przez banki sposób rozliczania się z najmu) 2 000 przychodu obarczone jest podatkiem w wysokości 8,5% czyli 170 zł, zatem „na czysto” zostaje nam 1 830 zł.
Sposób drugi, czyli zwykła działalność, daje spore pole do popisu jeśli chodzi o pomniejszanie dochodu dla Urzędu Skarbowego. Niestety także dla banku, choć w mniejszym zakresie. W koszty „wrzucić” możemy sobie zarówno odsetki od kredytu jaki amortyzację nieruchomości. To powoduje, że nasz dochód do opodatkowania będzie bliski zeru. Ponieważ większość kosztów, to koszty tylko na papierze, w kieszeni zostanie nam kilkadziesiąt złotych więcej niż w przypadku rozliczania się ryczałtem.
Co na to bank? No cóż, jak już wspominałem, dla banku liczy się zysk. Nie ma zysku – nie ma dochodu – nie ma zdolności kredytowej. Przy czym aż tak źle nie jest. W określonych sytuacjach, w niektórych bankach możemy ten niski dochód sztucznie podnieść. Tak będzie w przypadku amortyzacji. Są banki które rozumieją, ze to zapis czysto księgowy i tak naprawdę nie stanowi kosztu w dosłownym tego słowa znaczeniu. Wtedy banki podnoszą nasz dochód o wysokość odpisów. Podobnie będzie w sytuacji wliczania w koszty odsetek od kredytu. Skoro nasze zobowiązania i tak brane są pod uwagę przy liczeniu zdolności, to nie ma powodu, aby były brane pod uwagę dwukrotnie. Niestety ciężko znaleźć bank, który obie te reguły stosuje jednocześnie a przy tym będzie nam pasował (albo raczej my jemu) pod innymi względami przy udzielaniu kredytu.
Sytuacja podobna do powyższej, będzie w przypadku rozliczania najmu na zasadach ogólnych, bez prowadzenia działalności. Podobna o tyle, że zapłacony przez nas podatek będzie równy zeru. Niestety równy zeru będzie także zysk dla banku, bowiem w tym przypadku księgowe zabiegi związane z amortyzacją i odsetkami nie zostaną zastosowane.
Na zakończenie trochę powiewu świeżości. Od kilku miesięcy jeden z banków, bez względu na rodzaj rozliczania się z Urzędem Skarbowym, jako dochód z najmu bierze pod uwagę wielkość przychodu (skorygowaną o jakiś tam współczynnik). To sprawia, że bez względu na to ile podatku zapłacimy, w oczach banku zarabiamy na najmie tyle samo. Niestety, jedna jaskółka wiosny nie czyni i ponieważ wszystko w czasie jest zmienne, to nie wiadomo jak długo bank utrzyma ten sposób liczenia dochodu.

Zdolność kredytowa bez dochodów – o kredytach dla firm

Rozwiązaniem które w określonych sytuacjach może stanowić alternatywę dla „zwykłego” kredytu mieszkaniowego, jest kredyt dla firmy. Kredyt firmowy może zostać udzielony w oparciu o bieżącą i posiadaną zdolność kredytową, ale co ważniejsze w tym przypadku, także w oparciu o przyszłe dochody. Żeby zobrazować na co można liczyć, posłużę się przykładem.
Załóżmy że mamy na oku dobry biznes. Jest lokal do kupienia w dobrej cenie. Po przeprowadzeniu analiz wychodzi, że potencjalne dochody z najmu przewyższałyby koszty związane zarówno w bieżącym jego utrzymaniem jak i ratami kredytu, za pomocą którego finansowalibyśmy jego zakup. I tu pojawia się problem. Nie posiadamy zdolności kredytowej. Mamy jednak firmę (spółkę, działalność gospodarczą). W takim przypadku, wnioskujemy o kredyt dla firmy, w którym podstawą oceny zdolności kredytowej jest stworzony biznes plan, czyli przyszłe dochody. Jeśli czysta matematyka się tu zgodzi, czyli przychody będą przewyższały wszelkie koszty, jest wtedy szansa, że analityk oceniający wniosek uzna, że biznes „się spina” i warto wejść w ten interes. Tak to wygląda w telegraficznym skrócie. Żeby jednak nie było za różowo, to uzyskanie takiego kredytu finalnie nie jest takie proste a wymagania stawiane przez bank są wysokie i czasami trudne do spełnienia.
Pierwszą rzeczą z jaką musimy się zmierzyć, to przekonanie banku, że mamy realne szanse na planowane przyszłe przychody. Na słowo nikt nam nie uwierzy. Musimy przedstawić promesę umowy najmu, z potencjalnym najemcą.
Druga rzecz, to stan techniczny lokalu. Musi się on nadawać od razu do wynajęcia. To gwarancja, że zaraz po zakupie będziemy osiągali przychód z najmu. Z punktu widzenia banku niedopuszczalne jest, aby okres najmu rozpoczął się po kilku miesiącach. Powód – kredyt trzeba spłacać od razu, a skoro przychody pojawią się za jakiś czas? No chyba, że udowodnimy w banku, że posiadamy zabezpieczenie finansowe na ten przejściowy okres.
Oprócz powyższych ograniczeń, jest kilka czynników, które w sposób znaczący mogą wpłynąć na być albo nie być naszej inwestycji. W przypadku każdego kredytu na zakup nieruchomości, musimy posiadać wkład własny. Przy kredytach firmowych jest to minimum 20% i w przeważającej części przypadków są to wymagania bezdyskusyjne. To zatem minus, bo blokujemy własne środki to raz, a dwa, że w ogóle musimy je posiadać. Kolejne ograniczenie mogące mieć wpływ na opłacalność biznesu, to czas trwania kredytu. O ile „zwykły” kredyt uzyskamy na 30 lat, to w przypadku kredytów firmowych można mówić o 10-15 latach. Okres 20 letni to absolutne maksimum i dostępne tylko w jednym banku. W porównaniu do „zwykłych” kredytów, także wysokość marż jest tutaj nie bez znaczenia. Są one po prostu wyższe, co sprawia ze kredyt jest droższy. Łącząc to z krótszym okresem kredytowania uzyskujemy ratę kredytową w wysokości, która może sprawić że biznes nam „się rozjedzie”.
Krótki przykład. Zwykły kredyt 300 000 zł na 30 lat to rata 1 450 zł, przy kredycie firmowym i 15 letnim okresie kredytowania rata wyniesie około 2 400 zł , zatem ponad tysiąc złotych więcej. I tu może się pojawić problem z opłacalnością inwestycji. Wszystko oczywiście będzie uzależnione od tego, jaki czynsz z najmu będziemy w stanie osiągnąć, oraz jaki poziom bieżących przepływów pieniężnych będzie nas zadowalał.
Warto dodać, że uzyskanie takiego kredytu nie jest sprawą prostą, choć czasami warto przejść trudy związane z jego uzyskaniem, aby w ogóle zapewnić sobie finansowanie. Spore znaczenie dla niektórych banków będzie miała branża w jakiej działa firma, której lokal będzie wynajmowany. Jeśli będzie to standardowa nieruchomość mieszkalna, lub lokal użytkowy na sklep – problem jest mały. Znalezienie innego najemcy w tym zakresie nie powinno stanowić problemu. Jeśli jednak będzie to lokal użytkowy, w specyficznej okolicy, jako doskonała lokalizacja np. zakładu fryzjerskiego lub serwisu samochodowego to mogą zacząć się schody. Bank może uznać, że „plajta” najemcy może spowodować trudności z wynajęciem lokalu dla innego podmiotu.

Dochody z najmu a zdolność kredytowa
4.8 (95.29%) 17 votes

RentFriend - Krzysztof Iwan, ekspert ds. kredytów hipotecznychO autorze: Krzysztof Iwan – Ekspert RentFriend ds. kredytów hipotecznych krzysztof.iwan@rentfriend.pl

Od 2005 roku w branży finansowej, od wielu lat ekspert w zakresie finansowania nieruchomości, czyli kredytów hipotecznych. Analityczne myślenie połączone z życiowym podejściem do zawiłych procedur bankowych. To sprawia, że potrafi przeprowadzić każdego klienta przez zawiłości ofert banków oraz procesów kredytowych od złożenia wniosku po szczęśliwy finał, czyli wypłatę kredytu. Stosuje przy tym indywidualne podejście, bo każda sprawa jest inna. Dzięki swojej wiedzy i podejściu zapraszany do udziału w kongresach i debatach dotyczących rynku nieruchomości i jego finansowania. Liczne publikacje w mediach oraz udział w programach radiowych i telewizyjnych. Niebawem premiera książki, która będzie jedynym w swoim rodzaju, różnym od dotychczasowych nielicznych publikacji w tym zakresie, poradnikiem dla kredytobiorców i doradców.

Ciekawe artykuły o  zarządzaniu najmem

PPE podatek

PPE -  zryczałtowany podatek dochodowy od przychodów ewidencjonowanych Powiązane hasła: identyfikacja zobowiązania ppe ppe podatek od najmu ppe ryczałt druk podatek ppe do kiedy podatek ppe 2017 co to jest ppe wzór przelewu do urzędu skarbowego ryczałt...

Najem okazjonalny

Czym różni się najem okazjonalny od standardowej umowy najmu. Czy warto podpisać taką umowę i czyje interesy zabezpiecza ona w większym stopniu?