Jak wynająć mieszkanie aby uniknąć problemów

by | Jan 28, 2017 | Zarządzanie najmem | 2 comments

Jak wynająć mieszkanie? W końcu nastał ten długo wyczekiwany moment. Stałeś się szczęśliwym posiadaczem swojego pierwszego mieszkania na wynajem. Być może musiałeś zaciągnać na nie kredyt hipoteczny, zlikwidować swoje wszystkie dotychczasowe lokaty i inwestycje lub dokończyć ciągnące się sprawy spadkowe.

Bez względu na to, jak wszedłeś w jego posiadanie, trzymając teraz klucze w dłoni, myślisz już zapewne o przyszłych zyskach z wynajmu Twojej nieruchomości. Każdego miesiąca na Twoje konto bankowe trafiać będą pieniądze od najemców, a ty będziesz krok bliżej do osiągnięcia wolności finansowej. Brzmi naprawdę dobrze…

Aby jednak wszystko potoczyło się zgodnie z Twoimi oczekiwaniami, potrzebne będzie właściwe przygotowanie nie tylko samego mieszkania, ale całego procesu wynajmu. W poniższym artykule szczegółowo opowiadamy na co zwrócić szczególną uwagę, by nie tylko szybko znaleźć najemców, ale także uniknać potencjalnych problemów w czasie trwania umowy najmu.

Określ swoją grupę docelową

Wybór grupy osób, spośród których będziesz chciał wybierać swoich przyszłych najemców, najlepiej poczynić już na etapie planowania zakupu mieszkania. Wybranie adekwantego dla grupy docelowej metrażu, liczby pokoi czy lokalizacji, może mieć kluczowy wpływ na zainteresowanie nieruchomością.
Jeśli jednak na podejmowanie takich decyzji jest już za późno lub po prostu odziedziczyłeś konkrente mieszkanie – nic straconego. Każde mieszkanie można odpowiednio przystosować, często niewielkim nakładem sił i środków.
Pozostaje jednak pytanie jak określić swoją grupę docelową? Zdecydować się studentów i wynajmować mieszkanie na pokoje, oddać je w użytkowanie młodej, pracującej parze po studiach czy może rodzinie z małym dzieckiem. Każda odpowiedź zapewne znajdzie zarówno swoich zwolenników jak i przeciwników, ale my postaramy się obiektywnie przedstawić zalety i wady każdej z tych opcji.

Mieszkanie studenckie?

Wynajem mieszkania studentom na pokoje pozwala zazwyczaj osiągnąć zdecydowanie wyższe przychody, co może przemiawiać za wyborem właście tej grupy potencjalnych najemców. Warto jednak pamiętać o kilku kwestiach. Mieszkania studenckie cechują się wyższą rotacją, co oznacza częstszą potrzebę poszukiwania nowych najemców. Wyzwaniem jest także okres wakacyjny, podczas którego studenci wolą nie płacić za mieszkanie w którym nie będą mieszkać przez dwa, trzy miesiące i zamiast tego bardziej skłonni są wypowiedzieć umowę, aby w październiku poszukać sobie nowego lokum. Rozwiązaniem może być tymczasowe obniżenie opłat w sezonie wakacyjnym, ale to znowu niekorzystnie wpływa na rentowność najmu.

Studio dla singla?

Więc może młody pracujący singiel, który i tak większość czasu spędza w pracy lub na spotkaniach ze znajomymi? Jeśli odpowiednio wybierzemy takiego najemcę, mamy szansę długo cieszyć się bezproblemowym najmem. Taka osoba zapewne będzie potrzebowała kilku lat na ustatkowanie się, założenie rodziny i zakup własnego mieszkania. Z drugiej jednak strony, ryzykiem jest utrata pracy przez najemcę, co przy jednoosobowym gospodarstwie domowym oznacza całkowitą utratę przychodów. Innym zagróżeniem jest także wyjątkowo „rozrywkowy” najemca który w naszym mieszkaniu urządzał będzie huczne imprezy.

Pierwsze gniazdko dla pary lub rodziny?

Alternatywą dla powyższych opcji jest wynajęcie mieszkania pracującej parze lub rodzinie z dzieckiem. W tym przypadku, zazwyczaj mamy do czynienia z dwoma osobami osiągającymi dochody, a tym samym utrata pracy przez jedną z nich być może nie spowoduje całkowitej utraty zdolności regulowania swoich zobowiązań.  Dodatkowo, można założyć, że skołonność tej grupy do imprezowania jest zdecydowanie niższa… W końcu rano trzeba wstać do pracy. Rodziny z małym dzieckiem niechętne będą także do zbyt częstych przeprowadzek, co może sprawić, że zostaną naszymi najemcami na zdecydowanie dłużej.

Przygotowanie nieruchomości

Jeśli wiesz już komu chcesz wynająć mieszkanie, zastanów się czy Twoja nieruchomość spełnia oczekiwania grupy docelowej. Jeśli planujesz wynająć studentom, powinieneś zadbać o biurko w każdym pokoju. W przypadku rodziny, przydałaby się wygodna kanapa w pokoju dziennym i być może duże podwójne łóżko w sypialni.  Czy na pewno w mieszkaniu będzie wystarczająco dużo miejsca na przechowywanie ubrań, a lodówka w kuchni pomieści jedzenie dla większej liczby osób?

Jeśli wiesz już komu chcesz wynająć mieszkanie, zastanów się czy Twoja nieruchomość spełnia… Click To Tweet

Przygotowanie mieszkania to nie tylko wyposażenie i umeblowanie. Jako właściciel powinieneś należycie zadbać także o całościowy stan techniczny nieruchomości. To nie tylko Twój obowiązek, ale także sposób na uniknięcie częstych wizyt w już wynajętym mieszkaniu.  Poniżej przedstawiamy listę elementów, których stan powinieneś zweryfikować.

  • Sprawdź stan instalacji wodno-kanalizacyjnej (toalety, krany, prysznice, odpływy). Upewnij się, że nie ma wycieków i innych nieszczelności.
  • Sprawdź funkcjonowanie sprzętów będących na wyposażeniu mieszkania (kuchenka, piekarnik, zmywarka, lodówka, pralka). Włącz pełny cykl zmywarki, sprawdź, czy piekarnik się nagrzewa, a lodówka prawidłowo chłodzi.
  • Sprawdź funkcjonowanie okien w tym ram okiennych, okuć, szyb, uszczelek. Powinny nie tylko wyglądać na sprawne, ale też sprawnie działać.
  • Sprawdź stan ścian, sufitów i podłóg. Zweryfikuj czy nie ma zabrudzeń, ale także pęknięć, uszkodzeń, wgnieceń.
  • Oceń stan mebli. Być może zawiasy wymagają regulacji lub cała szafka powinna być wymieniona na nową.
  • Zweryfikuj działanie ogrzewania. Jeśli pora roka na to pozwala, sprawdz czy kaloryfery prawidłowo działają, zawory nie mają wycieków i umożliwiają regulację tempetatury

Poszukiwanie najemców

A więc grupa docelowa wybrana, a mieszkanie sprawdzone i gotowe do wynajmu. Pora znaleźć odpowiedniego najemcę. Podstawą będzie przygotowanie odpowiedniego ogłoszenia które pozwoli naszą nieruchomością zainteresować jak najszerszą grupę potencjalnych odbiorców.  Jak zatem takie ogłoszenie powinno wyglądać? Powinno być krótkie i treściwe czy szczegółowo opisywać wszystkie aspekty?

Treść ogłoszenia o wynajmie

Z ogłoszaniem mieszkania jest trochę jak z promowaniem ksiażki w księgarni.  Pierwszym elementem mającym przyciągnać uwagę zainteresowanych powinien być chwytliwy tytuł. Nie ograniczaj się zatem wyłącznie do krótkiego zdania „2 pokoje, 42 metry do wynajęcia” Wykorzystaj limit znaków lub słów na portalu ogłoszeniowym. Dodaj przymiotniki opisujące Twoją nieruchomość. Słowa przestronna, nowoczesna, stylowa nie są może wyjątkowo kreatywne, ale mówią nieco więcej na temat oferty.

Wprowadź pewną strukturę samej treści ogłoszenia. Opis podziel na bloki pozwalające zainteresowanym szybciej i łatwiej skanować treść ogłoszenia. Pamiętaj, że w internecie ludzie bardziej skanują wzrokiem tekst niż dokładnie czytają każde słowo. Dodanie nagłówków pozwoli im szybko zatrzymać się na interesującym aspekcie ogłoszenia.

Przykładowa struktura ogłoszenia może wyglądać w następujący sposób:

Informacje ogólne
Opis mieszkania
Kuchnia
Pokój
Sypialnia
Łazienka
Lokalizacja
Komunikacja
Warunki i koszty najmu

Obraz wart więcej niż tysiąc słów

Jeśli mielibyśmy wybierać między dobrym opisem mieszkania, a dobrymi zdjęciami, zdecydowanie postawilibyśmy na to drugie. O ile o szczegóły dotyczące kosztów eksploatacyjnych, potencjalny najemca może dopytać telefonicznie przed  wizytą w mieszkaniu, o tyle nie zobaczy więcej niż to co zostało przedstawione na zdjęciach w ogłoszeniu.  Fotografia nieruchomości to temat na osobny wpis, a nawet całą książkę, więc tym razem skupimy się tylko na podstawowych kwestiach. Przede wszystkim zadbaj o dobre oświetlenie. Ciemne wnętrza nie tylko wyglądają przygnębiająco, ale także optycznie zmniejszają powierzchnie mieszkania. Przed zrobieniem zdjęć usuń też niepotrzebne rzeczy z kadru. Unikniesz dzięki temu wrażenia, że mieszkanie jest zaniedbane i zagracone.

Gdzie opublikować ofertę najmu

W dzisiejszych czasach odpowiedź jest jedna i oczywista – w internecie. Możne podarować sobie wszelkiego rodzaju ogłoszenia prasowe, które po prostu nie działają. Nasz sugestia „w internecie” była dość ogólna, dlatego pora ją doprecyzować. Mnogość portali ogłoszeniowych i możliwości przyprawia o zawrót głowy, dlatego krótko przedstawiamy naszych faworytów.

  1. OTODOM – publikując ogłoszenia na tym portalu, automatycznie pojawiają się one także na serwisie OLX i allegro. W ogłoszeniu możemy zamieścić do 20 zdjęć, ale także link do filmu, wirtualnego spaceru lub widoku 3D

Koszt: pakiet podstawowy 35 zł

  1. FACEBOOK – „Wynajmę mieszkanie Wrocław” , „Szukam stancji” czy „Warszawa – pokoje / mieszkania wynajem”, to przykłady tylko kilku grup facebookowych łączycych ludzi szukających lub oferujących mieszkania i pokoje na wynajem. Każda z nich liczy co najmniej kilkadziesiąt tysięcy osób, więc grupa, do której będziemy mieli szanse dotrzeć jest całkiem liczna.

Koszt: 0 zł

  1. GUMTREE – sposób prezentacji ogłoszenia pozostawia wiele do życzenia, a darmowe ogłoszenia spadają wyjątkowo szybko na dalsze strony, ale serwis spełnia swoją rolę i możemy liczyć na kontakt ze strony kolejnych zainteresowanych najmem naszej nieruchomości.

Koszt: podstawowe ogłoszenie 0 zł

Prezentacja mieszkania potencjalnym najemcom

Jeśli do wynajmu podchodzisz w sposób profesjonalny, to zapewne masz zbiór jasnych reguł określających zasady współpracy.  Jeszcze przed spotkaniem, wyślij do zainteresowanych maila opisującego te zasady wraz ze wzorem umowy najmu i opisem całej procedury, z prośbą o zapoznananie się z dokumentami. Nie chcesz przecież tracić swojego czasu na osoby które podczas prezentacji mieszkania od razu zrezygnują, gdy usłyszą, że weryfikujesz wiarygodność swoich przyszyłych najemców.  Nie zdziw się także, że nawet osoby które zaznajomiły się z zasadami i ja zaakceptowały, po prostu nie pojawią się w umówionym terminie. Średnio będzie to około 30-40% wszystkich umówionych.

Spotkania z najemcami umawiaj co pół godziny. Czas ten pozwoli spokojnie zaprezentować mieszkanie i odpowiedzieć na pojawiające się pytania. Jednocześnie, jeśli już po kilku zdaniach zorientujesz się, że danej osobie i tak nie wynajmiesz mieszkania, nie stracisz zbyt wiele czasu.  Spotkania pod lekką presją czasu są też zdecydowanie bardziej efektywne. Dodatkowo pojawienie się kolejnego zainteresowanego po pół godziny, kiedy poprzedni potencjalny najemca jeszcze nie zdąży opuścić mieszkania, potwierdzi o oczach obu osób duże zainteresowanie Twoim lokalem.

Poprość o pomoc w prezentacji mieszkania drugą osobę. Męża, żonę, kolegę czy koleżankę. Podczas gdy ty będziesz pytać przyszłych najemców, dlaczego chcą się przeprowadzić i gdzie mieszkali do tej pory, druga osoba będzie mogła w tym czasie notować odpowiedzi. Uwierz, że już po kilku spotkaniach trudno zapamiętać kto był kim i co odpowowiedział. Notatki są kluczowe.

Jeśli jesteś kobietą, obecność drugiej osoby sprawi także, że będziesz czuła się pewniej, jeśli jednym z zainteresowanych okaże się rosły mężczyzna, który mieszkanie przyszedł obejrzeć z równie postawnym kolegą.

Wybór najemcy

Po serii spotkań z zainteresowanymi, przyszła pora na wybór odpowiedniego najemcy. Nigdy nie decyduj się na wynajem po spotkaniu tylko z jednym czy dwoma kandydatami, nawet jeśli ktoś od razu będzie od razu chciał wpłacać pieniądze na Twoje konto. Daj sobie czas na spokojne zastanowienie i przeanalizowanie wszystkich kandydatów. Weź pod uwagę czy dobrze rozmawiało Ci się z daną osobą, czy była komunikatywna i udzieliła odpowiedzi na wszystkie Twoje pytania. Zachowaj też szczególną ostrożność w przypadku osób które chcę się wprowadzić jeszcze tego samego dnia lub nazajutrz. Każdy przecież gdzieś mieszka, jest być może związany jakąś umową z innym wynajmującym i zazwyczaj nie może wyprowadzić się z dnia na dzień. Często lepiej zaczekać nieco dłużej na najmemcę, który musi wypowiedzieć poprzednią umowę najmu, niż powierzyć nasze mieszkanie osobie naciskającej na jak najszybszą przeprowadzkę.

Nigdy nie decyduj się na wynajem po spotkaniu tylko z jednym czy dwoma kandydatami Click To Tweet

Weryfikacja najemców

Jeszcze przed podpisaniem umowy najmu, należy prawidłowo zweryfikować przyszłego najemcę. Jeśli poprzednie kroki procesu przeprowadziłeś prawidłowo, to najemca wie, że na tym etapie poprosisz go o referenecje od poprzedniego wynajmującego, zaświadczenie o zatrudnieniu czy zarobkach, które pozwolą mu bez kłopotow regulować swoje zobowiązania wobec Ciebie. Możesz też zadzwonić do poprzedniego wynajmującego, żeby zweryfikować  refenerencje, czy też poprosić o wygenerowanie darmowego raportu BIK pokazującego iż Twój przyszły najemca rzetelnie wywiązywał się z płacenia rat czy spłacania karty kredytowej.

Umowa najmu i pozostałe dokumenty

Przed Tobą jeden z ostatnich kroków, a jednocześnie najważniejszy. Podpisanie umowy najmu i przekazanie nowemu najemcy mieszkania. Pamiętaj, że pod żadnym pozorem nie należy wynajmować mieszkania bez formalnej pisemnej umowy najmu sporządzonej w dwóch egzemplarzach i podpisanej przez każdą ze stron. Takie postępowanie jest po prostu nierozsądne i można uznać je za proszenie się o kłopoty.

Celem umowy najmu, jest przedstawienie warunków na jakich mieszkanie zostaje wynajęte wraz z prawami i obowiązkami obu stron. Opisuje przedmiot umowy, identyfikuje obie jej strony i zawiera informacje dotyczące kosztów wynajmu, terminów płatności i postępowania w przypadku wystąpienia opóźnień.  Umowa najmu jest kluczowym dokumentem zabezpieczającym nasze interesy i poświęcimy jej osobny wpis na blogu.

Alternatywą do standardowej umowy najmu, może być również umowa najmu okazjonalnego, która rozszerza nasze prawa jako właściciela nieruchomości, ale jednocześnie jej podpisanie jest nieco bardziej problematyczne ze względu na konieczność notarialnego potwierdzenia jej zapisów.

Należy jednak pamiętać, że umowa najmu nie powinna być jedynym dokumentem podpisanym z najemcą. Załącznikami do niej powinny być dokument opisujący ogólne warunki najmu, ankieta danych osobowych najemcy i protokół zdawczo odbiorczy mieszkania.

Przekazanie mieszkania najemcy

Przed przekazaniem kluczy powinniśmy przeprowadzić z najemcą  proces oceny stanu technicznego mieszkania możliwie tuż przed oddaniem go w użytkowanie oraz podpisać protokół zdawczo odbiorczy mieszkania.

Protokół zdawczo odbiorczy jest dokumentem szczegółowo opisującym wszystkie elementy lokalu i jego wyposażenia wraz z precyzyjnym określeniem ich rzeczywistego stanu.  Dokumentowi temu poświęciliśmy cały artykuł : Protokół zdawczo odbiorczy

Wybór formy opodatkowania

Mieszkanie wynajęte. Pozostaje się cieszyć i zacząć czerpać zyski z wynajmu. Ostatnią rzeczą, którą musimy zrobić, jest zgłoszenie wynajmu mieszkania w Urzędzie Skarbowym i odprowadzanie podatków.

Jako osoba prywatna do wyboru mamy parę form opodatkowania:

Podatek zryczałtowany w wysokości 8,5% – będący podatkiem od przychodu bez możliwości odliczenia jakichkolwiek kosztów

Podatek rozliczany na podstawie skali podatkowej 18 lub 32% – stanowiący podatek od dochodu i dający możliwość odliczenia kosztów takich jak chociażby amortyzacja

Temat podatków jest jednak kwestią bardziej złożoną i dlatego już niebawem przygotujemy obeszerny materiał opisujący wszytkie jego aspekty.

Wynajem samemu czy z pomocą firmy zarządzającej najmem

Powyżej pokrótce opisaliśmy przebieg procesu wynajmu mieszkania.  Jak mogłeś zauważyć, jest to tego trochę, a zatrzymaliśmy się na etapie przekazanie mieszkania najemcy. Do omówienia pozostają zatem takie tematy jak rozliczenia z najemami, reagowanie na problemy, wypowiadanie umowy najmu, rozliczanie kaucji i wiele innych. Innymi słowy wynajem nieruchomości jest dość złożonym procesem, wymagającym pewnych kwalifikacji, doświadczenia i przede wszystkim czasu. Na szczęście na polskim rynku w większości miast funkcjonują profesjonalne firmy oferujące kompleksowe usługi zarządzania najmem, które w imieniu swoich Klientów zajmują się całym procesem. Jako właściciel, musisz odpowiedzieć sobie na pytanie czy powinieneś mieszkaniem zajmować się sam inwestując swój czas i zaangażowanie, czy zlecić to ekspertom.  Każde z rozwiązań ma swoje wady i zalety, ale zdecydowanie warto wziąć taką opcję pod rozwagę.

Jak wynająć mieszkanie – Podsumowanie

Jeśli zastanawiałeś się jak wynająć mieszkanie to mamy nadzięję, że w powyższym artykule znalezłeś wszystkie odpowiedzi na swoje pytania. Zachęcamy jednak do zadawania kolenych pytań naszym ekspertom w zarządzaniu najmem. Oprócz śledzenia Waszych komentarzy, na bieżąco będziemy też aktualizować treść artykułu, aby uczynić z niego praktyczne kompendium wiedzy dla wszystkich właścicieli mieszkań na wynajem

Jak wynająć mieszkanie aby uniknąć problemów
4.7 (93.85%) 13 votes

Poszukujesz profesjonalnej firmy zarządzającej najmem?

Wypełnij bezpłatny formularz i porównaj oferty wielu firm.
}

2 MIN

Tyle czasu zamie Ci wypełnienie formularza.

100% GRATIS

Korzystanie z serwisu RentFriend jest bezpłatne.
i

NAJLEPSZE OFERTY

Porównaj niezobowiązująco otrzymane oferty i wybierz najlepszą.
~

TWOJE DANE SĄ BEZPIECZNE

Bez obaw. Dbamy o prywatność danych które przesyłasz w formularzu.

2 Comments

  1. Przemek

    Czy pojawi się artykuł o najmie okazjonalnym? Wiele osób twierdzi, że ułatwia on pozbycie się niepłacącego najemcy.

    Reply
    • RentFriend

      Witaj, artykuł na ten temat pojawi się prawdopodobnie w połowie lutego. Zapraszamy do śledzenia naszych profili w mediach społecznościowych, gdzie informujemy o publikacji nowych wpisów.

      Reply

Submit a Comment

Your email address will not be published. Required fields are marked *

Ciekawe artykuły o  zarządzaniu najmem

Najem okazjonalny

Czym różni się najem okazjonalny od standardowej umowy najmu. Czy warto podpisać taką umowę i czyje interesy zabezpiecza ona w większym stopniu?

Share This