Select Page

Jak zatrzymać najemcę na dłużej i unikać pustostanów

by | Jan 2, 2017 | Zarządzanie najmem

Każdy inwestor w nieruchomości wie, jak trudnym i czasochłonnym procesem może być znalezienie odpowiedniego najemcy. Przygotowanie i publikacja ogłoszeń, prezentowanie mieszkania i w końcu weryfikacja potencjalnych zainteresowanych to nie koniec wyzwań. Jeśli wliczyć do tego koszty potencjalnych remontów i ewentualnych pustostanów, zmiana najemcy może okazać się także bardzo kosztowna. Z tej perspektywy, zatrzymanie obecnego, sprawdzonego najemcy, który systematycznie reguluje swoje zobowiązania i dba o naszą nieruchomość, jest o wiele lepszym rozwiązaniem. Oznacza to mniej pracy, stresów, poświęconego czasu i finalnie wyższą zyskowność inwestycji. Innymi słowy, same plusy! Jak zatem sprawić by nasz obecny najemca chciał wynajmować naszą nieruchomość jak najdłużej? Jak postępować, a czego unikać? W poniższym artykule odpowiadamy na te pytania.

Wyjaśnij zasady najmu

Pamiętaj, że najemcy mają szansę przestrzegać tylko tych zasad, których są świadomi. Szczegółowe ich wyjaśnienie już na samym początku i rozwianie wszelkich wątpliwości, pozwoli uniknąć wielu potencjalnych nieporozumień w przyszłości. Będzie także sprzyjać budowaniu dobrych relacji opartych na jasnych i przejrzystych regułach.

Podaruj powitalny upominek

Jakie uczucia towarzyszyły Ci, kiedy po przybyciu do hotelu jego obsługa przywitała Cię butelką wina, czy chociażby pudełkiem czekoladek na nocnym stoliku? Czy nie poczułeś się na swój sposób wyjątkowy i wyróżniony? Czy automatycznie nie wzbudziło to Twojej sympatii i uśmiechu na twarzy?

Spraw, aby Twoi najemcy mieli okazję poczuć się podobnie. Przeprowadzka do nowego miejsca to przecież wyjątkowy moment. Niezobowiązujący i niedrogi upominek nie obniży przecież Twoich zysków z najmu, a pomoże rozpocząć współpracę z najemcami w przyjaznej atmosferze. Alternatywą do wspomnianej powyżej butelki wina, może być chociażby karta podarunkowa do Ikei czy innego sklepu z wyposażeniem wnętrz. Dzięki niej najemcy będą mogli dokupić do swojego nowego lokum kilka drobiazgów, dzięki którym poczują się bardziej jak u siebie w domu.

Skontakuj się z najemcami po miesiącu od rozpoczecia wynajmu

Zapytaj jak czują się w nowym miejscu? Czy są zadowoleni z mieszkania? Czy wszystkie urządzenia funkcjonują prawidłowo i bez problemów? Pokaż, że jesteś nimi zainteresowany i mogą na Ciebie liczyć we wszystkich sprawach związanych z najmem. To także doskonała okazja, aby odpowiedzieć na ewentualne pytania najemców, które mogły pojawić się po pierwszym okresie użytkowania mieszkania.

Szanuj prywatność najemców

Pamiętaj, że Twoje mieszkanie jest teraz czyimś domem. Miejscem odpoczynku i relaksu. Uszanuj to. Nie składaj zatem niezapowiedzianych wizyt, chyba, że masz ku temu ważny powód. Utrzymuj zdrowy dystans i pozwól najemcom czuć się jak u siebie. Życie pod presją nadgorliwego wynajmującego, może skutecznie zniechęcić najemców do przedłużenia umowy. Oczywiście wizyty kontrolne są jak najbardziej wskazane, ale nie powinny mieć one miejsca częściej niż raz na pół roku i zawsze powinny być z odpowiednim wyprzedzeniem uzgadnianie z najemcą.

Szybko reaguj na problemy

Zawsze, jeśli to tylko możliwe, staraj się odpowiadać na telefony, emaile czy wiadomości najemców jeszcze tego samego dnia. W większości przypadków Twoja niezwłoczna interwencja nie będzie potrzebna, ale pozwól im wiedzieć, że jesteś dostępny i podchodzisz do wynajmu w profesjonalny sposób. W przeciwnym wypadku, najemcy mogą poczuć, że ich problemy są przez Ciebie ignorowane i liczą się dla Ciebie wyłącznie zyski.

Rozważ potrzeby najemcy

Jeśli najemca zwróci się do Ciebie z prośbą o wymianę jakiegoś elementu wyposażenia, nie lekceważ jej. Przedyskuj zasadność takiego zakupu i zaproponuj najsensowniejsze rozwiązanie. Może ono na przykład oznaczać podzielenie się kosztami po połowie z najemcą.

Nie kupuj najtańszych sprzętów i mebli

Wcześniej czy później w Twoim mieszkaniu na wynajem pojawi się konieczność wymiany pralki, czy chociażby materaca w łóżku. To nieuniknione. Rzeczy materialne nie są wieczne a świadome skracanie żywotności urządzeń jest powszechną praktyką producentów. W takiej sytuacji nigdy nie skłaniaj się ku najtańszym rozwiązaniom. W dłuższej perspektywie bardziej opłacalne może być kupowanie produktów ze średniej półki. Dodatkowo możesz być pewny, że najemcy docenią fakt, że ich komfort mieszkania ma dla Ciebie znaczenie.

Wyślij kartkę na święta

Wysłanie świątecznej kartki jest najprostszym sposobem na przypomnienie najemcom, że są dla was ważnym partnerem. Bez nich inwestowanie w nieruchomości nie miało by racji bytu. Poza tym, wszyscy lubimy dostawać kartki na święta, czyż nie?

Utrzymuj cenę nieco poniżej rynkowej

Chęć podniesienia kwoty za wynajem i zwiększenia rentowności może być wyjątkowo silna. Warto jednak pamiętać, że może ona spowodować utratę sprawdzonego najemcy i ryzyko wystąpienia pustostanu. Utrzymywanie ceny na poziomie  nieco poniżej rynkowego nie spowoduje znaczącego spadku zyskowności a sprawi, iż najemcy bedą mniej skłonni do poszukiwania innych ofert. Mając świadomość, że trudno będzie im znaleźć analogiczne mieszkanie w równie dobrej cenie, z pewnością bardziej docenią swoje obecne lokum.

Rozważ obniżenie kosztów w okresie wakacyjnym

Mieszkania „studenckie” z natury charakteryzują się większą rotacją najemców. Głównym powodem jest długa przerwa wakacyjna podczas której studenci nie chcą lub nie są w stanie ponosić wszystkich kosztów wynajmu. Jeśli masz dobrego najemcę dbającego o nieruchomość i regularnie regulującego swoje zobowiązania, zastanów się czy z ekonomicznego punktu widzenia, bardziej nie opłaca Ci się tymczasowo, na okres wakacyjny, obniżyć częściowo opłat z tytułu najmu. Koncepcja ta ma wielu przeciwników powołujących się na spadek rentowności, ale w przypadku mieszkań typowo studenckich, niechcianą alternatywą może być trwający od lipca do października pustostan, podczas którego nieruchomość nie tylko nie będzie przynosić żadnych zysków ale i dodatkowo generować koszty utrzymania. Dzięki takiemu podejściu, możesz zapewnić sobie ciągłość najmu na cały kolejny rok akademicki.

Przygotuj ofertę przedłużenia umowy

Jeśli chcesz, aby Twój najemca zdecydował się na przedłużenie umowy najmu, zawczasu przygotuj dla niego atrakcyjną ofertę. Na przynajmniej miesiąc przed wygaśnięciem umowy przedstaw swoją propozycję kontynuowania współpracy. Może ona zawierać gwarancję utrzymania kosztów wynajmu na takim samym poziomie przez kolejny okres. W sytuacji kiedy ceny najmu powoli, ale systematycznie rosną, bez wątpienia może być to skuteczny argument. Proaktywne działanie może także sprawić, że najemca nawet nie zacznie rozglądać się za żadną alternatywą i  od razu zdecyduje się na przełużenie umowy.

A co jeśli najemca zdecyduje się na wyprowadzkę?

Mimo Twoich najszczerszych chęci, najemca może jednak zdecydować się na wyprowadzkę. Nie musi to jednak wcale świadczyć o popełnieniu przez Ciebie jakiś błędów. Ludzkie potrzeby, także i te mieszkaniowe, po prostu zmieniają się z czasem. Kluczowe w tej sytuacji jest jednak poznanie czynników które zdecydowały o takiej a nie innej decyzji najemcy. Ich zrozumienie i przenalizowanie pozwoli Ci w przyszłości budować jeszcze lepsze i trwalsze relacje z przyszłymi najemcami.

Podsumowanie

Sprawdzony najemca, który nie sprawia problemów i nie spóźnia się z płatnościami, jest dla wielu wynajmujących Świętym Gralem. I nie ma w tym nic dziwnego.

Jeśli dzięki dobrze przeprowadzonemu procesowi rekrutacji i werfyfikacji najemców uda nam się znaleźć taką osobę, powinniśmy dołożyć szczególnych starań, aby pozostała ona naszym najemcą na jak najdłuższy czas. Dzięki temu nie tylko zaoszczędzimy mnóstwo czasu, ale finalnie, w dłuższej perspektywie nasza inwestycja będzie przynosiła znacznie lepszą rentowność.

Alternatywną do samodzielnego dbania o relacje z najemcami i wszystkie inne kwestie związane z wynajmowaniem nieruchomości, jest powierzenie kompleksowego zarządzania najmem profesjonalnej firmie. Dzięki efektowi skali i  doświadczeniu wynikającemu między innymi  ze współpracy z setkami czy nawet tysiącami najemców, firmy te doskonale wiedzą jak budować i utrzymywać relacje maksymalizując przy tym nasze zyski i oszczędzając nasz czas.

Jak zatrzymać najemcę na dłużej i unikać pustostanów
4.8 (96.92%) 13 votes

Ciekawe artykuły o  zarządzaniu najmem

PPE podatek

PPE -  zryczałtowany podatek dochodowy od przychodów ewidencjonowanych Powiązane hasła: identyfikacja zobowiązania ppe ppe podatek od najmu ppe ryczałt druk podatek ppe do kiedy podatek ppe 2017 co to jest ppe wzór przelewu do urzędu skarbowego ryczałt...

Najem okazjonalny

Czym różni się najem okazjonalny od standardowej umowy najmu. Czy warto podpisać taką umowę i czyje interesy zabezpiecza ona w większym stopniu?