Select Page

Kredyt hipoteczny a wkład własny

by | Jan 20, 2017 | Inwestowanie w nieruchomości | 0 comments

Patrząc wprost na zapisy wymagań banków, wkład własny to nic innego jak własne zaangażowanie w wartość inwestycji, którą zamierzamy finansować kredytem bankowym. Ciężko go zgromadzić, zwłaszcza młodym ludziom, którzy nie posiadają nadwyżek finansowych. Zresztą i dla osób, których życie finansowe trwa już jakiś czas, często są to wymogi nie do przeskoczenia. Niestety, konieczność posiadania wkładu własnego jest prawie zawsze wymogiem niezbędnym do uzyskania kredytu.

Co to jest wkład własny i po co to komu (zwłaszcza bankom)?

Z punktu widzenia kredytobiorcy, zawiłości regulacji bankowych i poza bankowych dotyczących wymaganego wkładu własnego przy kredytach hipotecznych są mało interesujące. Właściwie można by się skupić na tym, że jest potrzebny i tyle. Tym niemniej pokuszę się o kilka zdań wprowadzenia w temat, aby rozwiać wątpliwości i przybliżyć tok myślenia banków.

Na początek małe porównanie do spraw czysto życiowych. Jeśli przyjdzie do nas znajomy i poprosi o wspomożenie w rozkręceniu biznesu, postawimy sobie wiele pytań, ale jednym z nich będzie – ile kosztuje biznes i ile z tego „wkłada” w to nasz znajomy. Nie muszę nikogo uświadamiać, że im bardziej znajomy zaangażuje się finansowo, tym większe będziemy mieli przeświadczenie, że sam wierzy w ten biznes. Bank to też firma, której zadaniem jest zarabianie na swoim biznesie, czyli udzielaniu kredytów. Dlatego też, im większy wkład własny w zakup nieruchomości zadeklaruje kredytobiorca, tym bank będzie bardziej skłonny do udzielenia kredytu na pozostałą część.

Jak to wyglądało kiedyś i dlaczego się zmieniło?

W czasach boomu na rynku nieruchomości (lata 2004-2008), poza nielicznymi wyjątkami, uzyskanie kredytu na 100 lub nawet więcej procent wartości nieruchomości nie było problemem. Powodów było kilka. Po pierwsze, nie obowiązywały żadne odgórne regulacje z tym związane. W dużej mierze to banki same decydowały jak bardzo chcą zaangażować się w transakcje. Po drugie, w owych czasach bardziej liberalne było podejście banków do ryzyka kredytowego (jak się skończyło, zwłaszcza w odniesieniu do kredytów we frankach to wiemy). Po trzecie i w pewnym sensie najważniejsze, wzrost cen nieruchomości był regularny i duży. Z lekką dozą humoru można powiedzieć, że nieruchomość warta 100 tys. w momencie składania wniosku o kredyt była warta 120 tys. przy jego wypłacie.
Tyle historii. Wracając do teorii – wkład własny to gotówkowe/własne zaangażowanie kupującego nieruchomość w jej „wartość”. Słowo gotówkowe/własne nie jest tu bez znaczenia. Każdy kredytobiorca podpisuje oświadczenie, że środki na wkład własny nie pochodzą z kredytu lub pożyczki.

Ile obecnie wynosi wymagany wkład własny?

Obecnie podejście banków jest mocno konserwatywne, co w połączeniu z regulacjami Komisji Nadzoru Finansowego sprawia, że zakup nieruchomości bez posiadania gotówki jest, przynajmniej teoretycznie, niemożliwy. Trzymając się zapisów „Rekomendacji S”, wydanej przez KNF dla banków, każdy kredytobiorca musi dysponować 20% wkładem własnym w inwestycję. Dopuszcza się jednocześnie możliwość zmniejszenia udziału własnego do 10% pod warunkiem, że ów brakujący wkład własny zostanie ubezpieczony. Co na to banki? Podejście jest bardzo różne. Są takie, które trzymają się wymogu posiadania 20% wkładu własnego, zatem nie uzyskamy więcej kredytu niż 80%. Na drugim biegunie są te, które finansują 90% inwestycji. Jest to jednak poziom maksymalny.
I właśnie nad słowem „inwestycji” zatrzymam się teraz, czyli słów kilka o tym jak banki wkład własny wyliczają.

W jaki sposób banki liczą wysokość wymaganego wkładu własnego?

Wkład własny i sposoby jego obliczania

Wkład własny? Banki liczą go na swój sposób.

Wyznaczniki są dwa, często mylnie rozumiane przez kredytobiorców. Także dlatego, że wokół wkładu własnego i wartości nieruchomości narosło dużo stereotypów. Pierwszym wyznacznikiem jest cena transakcyjna, drugim wartość nieruchomości. Najprościej będzie posłużyć się przykładem.
Kupujemy nieruchomość za 100 tys. Wymagany wkład własny (liczony od wartości inwestycji, czyli ceny transakcyjnej) to 10%, czyli 10 tys. I tyle musimy pokazać w banku jako środki własne. Jak się ma do tego wartość nieruchomości? Sprawa jest zakręcona. Jeśli z jakichś powodów wartość kupowanej nieruchomości będzie niższa niż 100 tys. (w ocenie banku), przyjmijmy 95 tys. to burzy to proste liczenie wymaganego wkładu własnego. Jako wartość inwestycji bank przyjmie niższą z dwóch wartości, albo ceny transakcyjnej , albo wartości wyceny.
Kredyt to maksymalnie 90% wartości inwestycji – czyli 90% z 95 tys. co daje 85,5 tys. Ponieważ chcemy kupić nieruchomość za 100 tys. zatem musimy w tym przypadku posiadać 14,5 tys. a nie 10 tys. środków własnych.

A co jeśli „na papierze” wkład własny jest większy niż wymagany?

Może zdarzyć się sytuacja odwrotna od opisanej powyżej. Nieruchomość kupowana za 100 tys. zostanie wyceniona na 110 tys. (załóżmy, że kupujemy okazyjnie). W dalszym ciągu maksymalna kwota kredytu będzie liczona od niższej wartości, czyli ceny zakupu. Krótko mówiąc wkład własny 10 tys. a kredyt 90 tys. co daje cenę zakupu 100 tys.
Co zatem z nadwyżką 10 tys. zł ? Czy można „wciągnąć” to jako wkład własny?
Nadwyżka ta może mieć wpływ na parametry kredytu i ocenę ryzyka transakcji. Niestety potraktowanie jej jako wkład własny jest praktycznie niemożliwe. W niektórych bankach można ewentualnie zwiększyć kwotę kredytu o tzw. cel dowolny, co może stanowić połowiczne rozwiązanie odzyskania części poniesionych kosztów zakupu. Decyzja o tym jest sprawą indywidualną i zależeć będzie od oceny transakcji i sytuacji kredytobiorcy przez analityka w procesie kredytowym.

Dodatkowe zabezpieczenie a wkład własny

W nielicznych bankach jako wkład własny możemy przedstawić coś innego niż gotówkę. Tym „czymś” jest dodatkowa nieruchomość. Podobnie jak wyżej opisałem, decyzja będzie mocno indywidualna, co nie znaczy że nie jest to niemożliwe. Daleki byłbym jednak od przedstawiania tego rozwiązania jako pewnik, jednak próbować można, wszak korzyści kuszą. Rozwiązanie może okazać się korzystne dla tych, którzy mają już jakąś nieruchomość lub znajdą kogoś, kto im nieruchomości „użyczy”. Bo warty podkreślenia jest fakt, że dając w zastaw nieruchomość nie musi ona należeć do nas. Niektóre banki wymagają pokrewieństwa z właścicielem, ale dla pozostałych nie ma to żadnego znaczenia. Ostrożność wymagana jest w jednym przypadku. Jeśli dodatkowa nieruchomość jest wynajmowana a dochody z tego najmu stanowią podstawę liczenia zdolności kredytowej, wtedy mogą zacząć się problemy. W procedurach niektórych banków są zapisy, które wykluczają uwzględnianie dochodów osiąganych „przy pomocy” przedmiotu zabezpieczenia. Przed złożeniem wniosku o kredyt należy sprawdzić dokładnie podejście banku do tych zagadnień, żeby uniknąć rozczarowań.

Brakujący wkład własny – Ile to kosztuje i kto za to płaci?

No właśnie…kto płaci?…Pan płaci, Pani płaci. Stara zasada biznesowa mówi, że nie ma nic za darmo. Podobnie jest z ubezpieczeniem brakującego wkładu własnego. Co prawda Rekomendacja S wydana przez KNF zabrania bankom przenoszenia kosztów tego ubezpieczenia na klientów, ale to czysta teoria. Wiadomo, że ktoś za to zapłacić musi i nie trzeba nikogo przekonywać do myśli, że banki nawet jeśli nie wprost, to przenoszą koszty tych opłat na klientów. Najbardziej „bezczelne” są te, które w sposób jawny obarczają kredytobiorców tymi kosztami. Jak to robią, że nie ponoszą konsekwencji tego ruchu pozostawiam bez komentarza. Te banki, które wprost takich opłat nie pobierają mają to wliczone w cenę kredytu, czyli krótko mówiąc regulują to wysokością marży.
Żeby nie być gołosłownym, podam przykład opłat. Przy kredycie w wysokości 200 tys. i finansowaniu 90% wartości inwestycji, opłaty te są na poziomie 500 – 1500 zł w skali całego kredytu (ponoszone w pierwszych kilku latach, do czasu, kiedy zadłużenie spadnie do poziomu 80% wartości inwestycji, lub jednorazowo przy uruchomieniu kredytu). W gorszej sytuacji będą ci, którzy trafią na banki „wliczające” owo ubezpieczenie w wysokość marży oficjalnie „marketingowo” nie pobierają opłat z tego tytułu. Miesięczny koszt nie jest wtedy wysoki, ale ponoszony w całym okresie kredytowania już tak. Marża jest bowiem stała w całym okresie spłaty kredytu. Przez 30 lat spłaty suma tej nadwyżki może dojść do kilku tysięcy złotych. Oczywiście w większości przypadków to i tak lepsze rozwiązanie niż zebranie 10-30 tys. „na dzień dobry” jako wkład własny.

Wkład własny a zakup połączony z remontem/wykończeniem

Na zakończenie krótko o sytuacji, w której kupujemy mieszkanie i jednocześnie chcemy uzyskać środki na remont. W takim przypadku wkład własny będzie liczony od całości kosztów inwestycji a wartością inwestycji będzie (w dużym uproszczeniu) suma ceny zakupu i wartości remontu. Zatem jeśli kupujemy nieruchomość za 100 tys. i dodatkowo potrzebujemy 30 tys. na jej remont, bank wyceni inwestycję na 130 tys. I od tej wartości liczony będzie wymagany wkład własny. W takim przypadku jest to 13 tys. , czyli maksymalny możliwy kredyt to 117 tys.

Podsumowanie

Podane wyżej informacje dotyczą standardowych nieruchomości i kredytów w naszej rodzimej walucie. W przypadku kredytów w walutach obcych (jeśli jesteśmy uprawnieni do ich uzyskania) oraz przy kredytowaniu nietypowych nieruchomości, poziom wymaganego przez banki wkładu własnego może się znacznie różnić.

Kredyt hipoteczny a wkład własny
4.8 (95.71%) 14 votes

RentFriend - Krzysztof Iwan, ekspert ds. kredytów hipotecznychO autorze: Krzysztof Iwan – Ekspert RentFriend ds. kredytów hipotecznych krzysztof.iwan@rentfriend.pl

Od 2005 roku w branży finansowej, od wielu lat ekspert w zakresie finansowania nieruchomości, czyli kredytów hipotecznych. Analityczne myślenie połączone z życiowym podejściem do zawiłych procedur bankowych. To sprawia, że potrafi przeprowadzić każdego klienta przez zawiłości ofert banków oraz procesów kredytowych od złożenia wniosku po szczęśliwy finał, czyli wypłatę kredytu. Stosuje przy tym indywidualne podejście, bo każda sprawa jest inna. Dzięki swojej wiedzy i podejściu zapraszany do udziału w kongresach i debatach dotyczących rynku nieruchomości i jego finansowania. Liczne publikacje w mediach oraz udział w programach radiowych i telewizyjnych. Niebawem premiera książki, która będzie jedynym w swoim rodzaju, różnym od dotychczasowych nielicznych publikacji w tym zakresie, poradnikiem dla kredytobiorców i doradców.

Ciekawe artykuły o  zarządzaniu najmem

PPE podatek

PPE -  zryczałtowany podatek dochodowy od przychodów ewidencjonowanych Powiązane hasła: identyfikacja zobowiązania ppe ppe podatek od najmu ppe ryczałt druk podatek ppe do kiedy podatek ppe 2017 co to jest ppe wzór przelewu do urzędu skarbowego ryczałt...

Najem okazjonalny

Czym różni się najem okazjonalny od standardowej umowy najmu. Czy warto podpisać taką umowę i czyje interesy zabezpiecza ona w większym stopniu?