Kredyt na mieszkanie na wynajem

by | Feb 26, 2017 | Inwestowanie w nieruchomości | 0 comments

Inwestowanie w mieszkania na wynajem to biznes dość prosty i nie wymagający poświęceń czasowych. Większość czasu wymaganego przez ten biznes, to czas wyboru nieruchomości i opracowania biznesplanu, czyli krótko mówiąc policzenie, czy interes „zepnie się” na przestrzeni wielu lat. W tego typu inwestowaniu mniej chodzi o bieżące zyski a bardziej o znaczący zysk odłożony w czasie. W ujęciu wieloletnim dość znaczące będą zasady, na jakich uzyskamy kredyt na mieszkanie na wynajem. Dzisiaj słów kilka o tym na co zwrócić uwagę przy wyborze finansowania, czy wszystkie banki w jednakowy sposób podchodzą do takich inwestorów, jakie ryzyka związane z kredytem mogą popsuć nam biznes.

Otwartość banków na inwestorów?

W jednym z poprzednich artykułów wspominałem delikatnie o podejściu banków do spraw związanych z wnioskami kredytowym dotyczącymi zakupu na wynajem. W tym momencie cześć z Was zada pytanie – skąd bank wie, że kupuję na wynajem. Analizując wniosek o kredyt bank ma wgląd w nasze zobowiązania. Jeśli w historii kredytowej zobaczy jeden kredyt hipoteczny, to sprawa jest oczywista. Nikt nie będzie czepiał się , że ubiegamy się o kolejny. Może to być związane z zakupem mieszkania lub domu, do którego planujemy się przeprowadzić. Czasami będzie to zakup apartamentu wakacyjnego…a kto bogatemu zabroni? – stać mnie, to kupuję. Jeśli posiadamy już kilka kredytów, wtedy „wytłumaczenie” się, że trzecie, czy czwarte kupowane przez nas mieszkanie służyć będzie do zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych będzie trudniejsze. Niektóre banki z założenia odrzucają wnioski klientów, którzy posiadają już 2-3 kredyty hipoteczne. W pozostałych pozostaje to w sferze uznaniowości.

Dla tych, którzy prowadzą działalność gospodarczą teoretycznie dobrym wytłumaczeniem będzie stwierdzenie, że służy to naszej pracy. Jeśli dużo podróżujemy możemy brnąć w tłumaczenie, że skoro dużo podróżujemy to zamiast mieszkać w hotelach wolimy przebywać we własnych mieszkaniach w różnych zakątkach Polski. To dobre, jeśli kolejne mieszkania nie będą znajdowały się w tej samej lokalizacji. Dość istotnym czynnikiem negującym taką wersję zdarzeń będzie fakt przedstawienia dochodów osiąganych z tytułu najmu. Jedyną radą jest tutaj wybór banku, który ma liberalne podejście do ilości posiadanych kredytów hipotecznych – a są takie.

Parametry kredytu a chęć inwestowania?

Biorąc kredyt na lokum, w którym zamierzamy mieszkać stałość i przewidywalność raty jest mniej istotna, niż przy zakupie „na wynajem”. W pierwszym przypadku po prostu musimy gdzieś mieszkać, zatem musimy płacić. Raz mniej, raz więcej. W zasadzie nie mamy wyjścia. Inwestując na wynajem w mniejszym stopniu chodzi o zapewnienie sobie bieżących dochodów, bardziej jest to realizacja planów przyszłych, czyli posiadania po latach wolnego od obciążeń majątku. Oczywistym jest, że w całym tym procesie nie zakładamy dokładania do interesu. Wpływy z najmu muszą wystarczyć co najmniej na obsługę kredytu i utrzymanie nieruchomości.

Trochę inaczej jest, jeśli wynajmujemy „na pokoje”, ale to temat na inną opowieść. Koszty kredytu związane są nierozerwalnie z jego oprocentowaniem. Składa się ono ze stałej marży dodawanej do zmieniających się stóp procentowych. Na ten drugi czynnik wpływu nie mamy. Obecnie stopy procentowe w Polsce (podobnie jak i na całym świecie) są na rekordowo niskim poziomie. To sprawia, że kredyty (mimo relatywnie wysokich marż) są tanie. Jak w przypadku wszystkich wskaźników rynkowych, tak samo i stopy procentowe podlegają zmianom. Mogą spadać, mogą rosnąć, jedno co pewne to ich zmiany w czasie. Ktoś może powiedzieć, ze są tak nisko, że już nie ma potencjału do „jazdy w dół”. No cóż. To samo można było usłyszeć z ust wielu, kiedy były one na poziomie 2,5-3%. A tymczasem od dłuższego czasu są w okolicach 1,7%. Rata kredytu na 30 lat w wysokości 100 tys. spadła z 520 na 460 zł. Niby tylko 60 zł, ale to ponad 10% zatem wcale nie mało. Co stanie się, jeśli stopy procentowe wzrosną znacząco? Kilka lat temu były one na poziomie 4-5% i przyjmowaliśmy to jako stan normalny. Gdybyśmy do niego wrócili rata kredytu wrosłaby do 570 zł a więc ponad 20% od obecnego poziomu.

Planowanie inwestycji wobec zmian

Powyższe wyliczenia pokazują, że planując długofalowo inwestycje w najem nieruchomości musimy brać pod uwagę dużą zmienność rat kredytu. Pisząc lub układając sobie w głowie biznesplan musimy zakładać bardziej to co może się zadziać, niż opierać się na tym co jest. Nikt przecież nie chce dokładać do interesu nawet drobnych kwot. Jak wiadomo milion też składa się ze złotówek.
Jak się przed tym zabezpieczyć? Najprościej ustalić czynsz najmu na poziomie, który da bezpieczny bufor do wykorzystania w przypadku wzrostu wysokości raty. Innym rozwiązaniem, choć nie doskonałym są kredyty ze stałą stopą procentową. Krótko mówiąc umawiamy się z bankiem, że raty będą na stałym poziomie. To plus takiego rozwiązania. Są i minusy. Po pierwsze takie kredyty oferowane są przez znikomą część banków. Po drugie stała stopa procentowa ustalana jest na tylko kilku lat, po których wracamy do wersji ze zmienną stopą procentową. To niestety nie zabezpiecza nas na przyszłość, a jak wiadomo chodzi o okres spłaty 30 lat. Te pierwsze powiedzmy 5 niewiele wnosi przy całości. Powiecie – dobre i 5 lat. Tak, zgadza się, ale….Jest jedno poważne ale. Jak wiadomo bank jest instytucją, która ma zarabiać pieniądze dla swoich właścicieli. Ustalając wysokość stałych stóp procentowych na stałym poziomie klient uzyskuje pewność stałych rat. Bank jednak ustali je na takim poziomie, wierzcie mi że tak jest, aby nie stracił w przypadku wzrostu rynkowych stóp procentowych. Z tego powodu ich pierwotna wysokość w jakimś stopniu zakłada ich potencjalny wzrost. Zawsze oprocentowanie stałe będzie sporo wyższe od bieżącego, nawet jeśli bank będzie zakładał że w najbliższym czasie stopy procentowe spadną. Ma to istotny wpływ na wysokość raty. W przypadku przytaczanego powyżej kredytu da to ratę na poziomie 530-550 zł wobec 460 zł jeśli zdecydowalibyśmy się na kredyt w tradycyjnej formule.

Kredyt na mieszkanie na wynajem – Podsumowanie

Jak mawiał mój znajomy – trzeba wziąć ołówek, kartkę, policzyć to wszystko biorąc pod uwagę własny poziom akceptacji ryzyka oraz długość inwestycji i niechaj „złotówki zdecydują”, który kredyt jest tak naprawdę korzystniejszy.
Na razie nie słychać nic o zmianach dotyczących powyższych regulacji. Tym nie mniej biorąc pod uwagę ogólne zmiany w prawie i gospodarce nie jest wykluczone, że banki zaostrzą politykę kredytową w tym zakresie. Trwające od lat próby stworzenia produktu dedykowanego dla wynajmujących nie przynoszą rezultatu. Myślę, że banki póki co nie dostrzegają potencjału w tym zakresie – a szkoda.

Kredyt na mieszkanie na wynajem
4.3 (86.67%) 15 votes

RentFriend - Krzysztof Iwan, ekspert ds. kredytów hipotecznychO autorze: Krzysztof Iwan – Ekspert RentFriend ds. kredytów hipotecznych krzysztof.iwan@rentfriend.pl

Od 2005 roku w branży finansowej, od wielu lat ekspert w zakresie finansowania nieruchomości, czyli kredytów hipotecznych. Analityczne myślenie połączone z życiowym podejściem do zawiłych procedur bankowych. To sprawia, że potrafi przeprowadzić każdego klienta przez zawiłości ofert banków oraz procesów kredytowych od złożenia wniosku po szczęśliwy finał, czyli wypłatę kredytu. Stosuje przy tym indywidualne podejście, bo każda sprawa jest inna. Dzięki swojej wiedzy i podejściu zapraszany do udziału w kongresach i debatach dotyczących rynku nieruchomości i jego finansowania. Liczne publikacje w mediach oraz udział w programach radiowych i telewizyjnych. Niebawem premiera książki, która będzie jedynym w swoim rodzaju, różnym od dotychczasowych nielicznych publikacji w tym zakresie, poradnikiem dla kredytobiorców i doradców.

Poszukujesz profesjonalnej firmy zarządzającej najmem?

Wypełnij bezpłatny formularz i porównaj oferty wielu firm.
}

2 MIN

Tyle czasu zamie Ci wypełnienie formularza.

100% GRATIS

Korzystanie z serwisu RentFriend jest bezpłatne.
i

NAJLEPSZE OFERTY

Porównaj niezobowiązująco otrzymane oferty i wybierz najlepszą.
~

TWOJE DANE SĄ BEZPIECZNE

Bez obaw. Dbamy o prywatność danych które przesyłasz w formularzu.

0 Comments

Submit a Comment

Your email address will not be published. Required fields are marked *

Ciekawe artykuły o  zarządzaniu najmem

Najem okazjonalny

Czym różni się najem okazjonalny od standardowej umowy najmu. Czy warto podpisać taką umowę i czyje interesy zabezpiecza ona w większym stopniu?

Share This