Najem okazjonalny

utworzone przez | Cze 13, 2017 | Zarządzanie najmem | 0 komentarzy

Najem okazjonalny. Pomimo tego, że umowa najmu okazjonalnego istnieje w porządku prawnym już dość długo, nadal nie cieszy się zbyt dużą popularnością. Choć niewątpliwie chroni prawa wynajmującego, jest umową, która wymaga dopełnienia kilku formalności, które mogą wzbudzać niechęć u potencjalnych najemców, jak i samych wynajmujących. Warto jednak przyjrzeć się jej bliżej, poznać obowiązujące przepisy i główne zalety takiego rozwiązania, aby przekonać się, że sam proces zawierania umowy najmu okazjonalnego nie musi być trudny a niewątpliwie niesie ze sobą szereg korzyści.

Umowa najmu okazjonalnego

Na początku warto przybliżyć, czym właściwie jest najem okazjonalny? Umowa ta regulowana jest przede wszystkim w zapisach ustawy o ochronie praw lokatorów z jej późniejszymi zmianami. Podstawową różnicą pomiędzy umową najmu okazjonalnego a tradycyjną umową, jest dużo lepsze zabezpieczenie praw właściciela w sytuacji, gdy stosunek wynajmu wygaśnie, a najemca nie zamierza opuścić naszego lokalu. Taka umowa daje możliwość przeprowadzenia eksmisji lokatora, gdyż on sam notarialnie zobowiązuje się do jego opuszczenia, wskazując miejsce do jakiego się wyprowadzi.

Najem okazjonalny a tradycyjna umowa najmu

Przyjrzyjmy się dokładnie wymogom formalnym i różnicom między najmem okazjonalnym a tradycyjną umową.
Umowa najmu okazjonalnego, w przeciwieństwie do tradycyjnej umowy, bezwzględnie musi być sporządzona w formie pisemnej oraz być uzupełniona o następujące załączniki (Ustawa z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego, art. 19a):

Najem okazjonalny

Najem okazjonalny wymaga oświadczenia w postaci aktu notarialnego

  • oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu opuszczenia lokalu;
  • wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
  • oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego, załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym;

Kto może zawrzeć umowę najmu okazjonalnego?

Umowę najmu okazjonalnego może zawrzeć właściciel nieruchomości lub posiadacz własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu, lecz po zmianach wprowadzonych w roku 2013, również podmioty prowadzące działalność gospodarczą, mogą stosować  taki dokument.  W przypadku osób fizycznych zawierających taką umowę, by była ona ważna, konieczne jest jej zgłoszenie  do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla wynajmującego w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu. W przeciwnym wypadku, umowa zawarta między stronami będzie tradycyjną umową najmu i nie będzie spełniała funkcji umowy o najmie okazjonalnym.  Taka umowa będzie wtedy  regulowana zapisami kodeksu cywilnego i ustawą o ochronie praw lokatorów.

Dodatkowo, warto wspomnieć, że w przeciwieństwie do tradycyjnej umowy najmu, umowa taka może dotyczyć wyłącznie lokali służących do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych.  Nie jest więc możliwe zawarcie takiej umowy dla lokalu użytkowego czy garażu, gdyż z zasady takie nieruchomości nie służą do zaspokajania  potrzeb mieszkaniowych. Przy czym już mieszkanie z podlegającym mu miejscem garażowym może być wynajęte na podstawie umowy o najmie okazjonalnym. W związku z tym, najemcą może być tylko osoba fizyczna, gdyż tylko ona może zaspokajać potrzeby mieszkaniowe.

Ponadto, umowa taka nie może być zawarta na czas nieokreślony, właściciel musi wskazać okres, na który oddaje lokal do użytku, przy czym nie może być on dłuższy, niż 10 lat. W przypadku, gdy współpraca na linii wynajmujący-najemca układa się dobrze, umowa taka może być przedłużana, jednak zawsze na precyzyjnie określone okresy.

Dodać jeszcze można, że zawarcie umowy najmu okazjonalnego może być uzależniona od wpłacenia przez najemcę kaucji, której wysokość nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za lokal.

Co zyskuje wynajmujący?

Zawierając tradycyjną umowę najmu w sytuacji problematycznego najemcy, zdarza się, że właściciel nieruchomości nie może „wyrzucić” lokatora, który nie chce się wyprowadzić, dopóki ten nie ma zapewnionego lokalu socjalnego. Nawet jeśli sąd wyda wyrok eksmisji lokatora, jest on nieskuteczny dopóki lokatorowi nie zostanie zapewniony lokal zastępczy.

Umowa najmu okazjonalnego

Umowa najmu okazjonalnego w większym stopniu zabezpiecza interesy wynajmującego

Prawidłowo zawarta umowa najmu okazjonalnego daje możliwość tzw. uproszczonej eksmisji lokatora, który nie chce się wyprowadzić po wygaśnięciu umowy najmu. Notarialnie poświadczony dokument, w którym najemca dobrowolnie poddaje się egzekucji, daje właścicielowi możliwość uruchomienia sekwencji kroków, które pomogą opróżnić zajmowany lokal.

Umowa najmu okazjonalnego likwiduje też okres ochronny przypadający na okres od 1 listopada do 31 marca, kiedy to eksmisja bez wskazanego lokalu zastępczego, nie jest możliwa. W przeciwieństwie też do tradycyjnej umowy najmu, można eksmitować kobietę w ciąży, osoby małoletnie, niepełnosprawne czy obłożnie chore bez konieczności wskazania przez sąd lokalu zastępczego, gdyż to sam najemca wskazuje takie miejsce podczas podpisania umowy.

Kiedy wynajmujący może wypowiedzieć umowę najemcy?

Zgodnie z przepisami prawa, nie później niż na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć umowę najmu, jeśli lokator:

  • pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
  • jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub
  • wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela

Ponadto, jeśli w trakcie trwania umowy, najemca utraci możliwość zamieszkania pod adresem wskazanym w notarialnie poświadczonych dokumentach,  w ciągu 21 dni od powzięcia tej wiadomości, zobowiązany jest do wskazania innego lokalu, w którym mógłby zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji opróżnienia lokalu. Jeśli ten obowiązek zostanie zaniedbany, jest to wystarczający powód dla wynajmującego do wypowiedzenia umowy najmu z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego okresu wypowiedzenia.

Jak przebiega procedura usunięcia lokatora z nieruchomości?

Po pierwsze, właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu, które jest sporządzone na piśmie oraz opatrzone urzędowo poświadczonym podpisem. Żądanie takie zawiera w szczególności:

oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego to  żądanie dotyczy

– wskazanie umowy najmu okazjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego,

– termin, nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące zobowiązane są opróżnić lokal.

W przypadku bezskutecznego upływu tego terminu, wynajmujący składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi noratialnemu na podstawie którego umowa ta została zawarta. Do takiego sądowego wniosku dołączyć należy:

–  żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą,

– dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu, którego opróżnienia dotyczy żądanie właściciela,

–  potwierdzenie zgłoszenia umowy w urządzie skarbowym w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu (w przypadku gdy wynajmującym jest osoba fizyczna)

Z uwagi na to, że najemca już wcześniej wskazał lokal, do którego może się przenieść, nie ma potrzeby oczekiwania na wyznaczenie lokalu zastępczego i sąd jedynie nadaje klauzulę wykonalności aktowi notarialnemu.  Przepisy prawa przewidują, że klauzulę taką sąd powinien nadać bezzwłocznie, nie później jednak niż w czasie trzech dni od złożenia wniosku. Jest to spora przewaga nad standardową umową najmu i w praktyce znacząco skraca czas porzebny na opróżnienie zajmowanego mieszkania i tym samym znacząco redukuje ryzyko wynajmującego.

Podsumowanie

Jak widać, zawarcie umowy najmu okazjonalnego nie jest trudne a skala uproszczeń i korzyści jakie za sobą niesie w przypadku kłopotliwego najemcy, jest znacząca. Umowa najmu okazjonalnego daje dużo większą elastyczność w sytuacji problematycznego najemcy, ułatwia i przyspiesza proces pozbcia się niechcianego lokatora i jest formą zabezpieczającą interesy wynajmującego. Na pewno warto rozważyć tę opcję przy podpisywaniu kolejnej umowy najmu, jednak pamiętajmy, że nie powinno to zastąpić dobrych praktyk weryfikacji najemców, o których więcej warto poczytać w artykule o tym Jak wynająć mieszkanie by uniknąć problemów. Pamiętajmy, że ‘lepiej zapobiegać niż leczyć’.

Najem okazjonalny
4.55 (91%) 20 votes

Poszukujesz profesjonalnej firmy zarządzającej najmem?

Wypełnij bezpłatny formularz i porównaj oferty wielu firm.
}

2 MIN

Tyle czasu zamie Ci wypełnienie formularza.

100% GRATIS

Korzystanie z serwisu RentFriend jest bezpłatne.
i

NAJLEPSZE OFERTY

Porównaj niezobowiązująco otrzymane oferty i wybierz najlepszą.
~

TWOJE DANE SĄ BEZPIECZNE

Bez obaw. Dbamy o prywatność danych które przesyłasz w formularzu.

0 komentarzy

Wyślij komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

Ciekawe artykuły o  zarządzaniu najmem

Share This