Zaznacz stronę

Weryfikacja najemców, czyli 11 pytań które powinieneś zadać

utworzone przez | Gru 21, 2016 | Selekcja najemców

Znalezienie odpowiedniego najemcy jest kluczowe z punktu widzenia każdej osoby inwestującej w nieruchomości na wynajem. Jak zminimalizować ryzyko ewentualnych problemów? Weryfikacja najemców to podstawa. Warto dobrze przygotować się do tego procesu i zawsze mieć pod ręką listę najważniejszych pytań do przyszłych, potencjalnych najemców. Część z nich można zadać już podczas pierwszej rozmowy telefonicznej, aby na samym początku procesu weryfikacji najemców wykluczyć te osoby, które nie będą w stanie spełnić Twoich oczekiwań.

1. Dlaczego chce się przeprowadzić?

Odpowiedź na to pytanie może powiedzieć Ci bardzo wiele na temat Twojego przyszłego, potencjalnego najemcy, dlatego warto wysłuchać jej ze szczególną uwagą. Zmiana miejsca pracy, poszukiwanie mieszkania o większej liczbie pokoi, czy chociażby chęć zamieszkania bliżej lub dalej od centrum, są jak najbardziej racjonalnymi przesłankami. Jednak nieporozumienia czy też kłótnie z obecnym wynajmującym lub sąsiadami, powinny wzbudzić Twoją czujność. Informacje takie nie oznaczają od razu, że masz do czynienia z problematycznym najemcą, któremu nie powinieneś wynajmować mieszkania. Być może wspomniani właściciele czy sąsiedzi rzeczywiście nie należeli do osób, z którymi łatwo utrzymywać dobre kontakty. W takim przypadku, nie zadowalaj się jednak pierwszą otrzymaną odpowiedzią i postaraj się dowiedzieć więcej na temat konfliktowej sytuacji i jej przyczynach.

2. Kiedy planuje przeprowadzkę?

Jeśli potencjalny najemca chce jak najszybciej wprowadzić się do Twojego mieszkania i właściwie od razu wyciąga gotówkę na czynsz „z kieszeni”, może to świadczyć o ukrywaniu przez niego jakiś faktów. Każda osoba przecież gdzieś mieszka, a jeśli obecnie także wynajmuje mieszkanie to zapewne związana jest jakąś formą umowy i pewnym okresem wypowiedzenia – najczęściej 30 dniowym. Istnieje szansa, że osoba ta już wcześniej rozwiązała poprzednią umowę najmu i szuka mieszkania na ostatnią chwilę, ale i to nie świadczy dobrze o jej odpowiedzialności.  Każdy rozsądny najemca rozpoczyna poszukiwania nowego lokum z pewnym wyprzedzeniem tak, aby móc spokojnie obejrzeć kilka ofert i wybrać tę, która jest najlepsza z jego punktu widzenia.

3. Jakie dochody osiąga?

To pytanie wciąż dla niektórych osób może okazać się zbyt osobiste. Dlatego tak ważne jest, by spokojnie i rzeczowo wyjaśnić naszemu potencjalnemu najemcy, dlaczego zadajemy takie pytanie. Jako właściciel nieruchomości, chcesz powierzyć w użytkowanie mienie o wartości kilkuset tysięcy złotych. Oczywistym jest zatem, że chcesz mieć pewność, iż osoba ta, będzie w stanie regulować terminowo swoje należności. Przykładowo, jeśli ktoś zarabia 2800 zł miesięcznie, a ogół kosztów związanych z najmem zamyka się w kwocie 2000 zł oznacza to, że takiej osobie na życie pozostanie raptem 800 zł. Idealnie jeśli czynsz najmu plus opłaty stanowiłyby 30 – 35% dochodów potencjalnego najemcy, jednak w polskich warunkach bardziej realny wydaje się poziom 50% wynagrodzenia przeznaczanego na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych. Oprócz kwoty wynagrodzenia, istotna jest także systematyczność jego otrzymywania i źródło jego pochodzenia. Tu z pomocą może przyjść wiedza o miejscu pracy potencjalnego najemcy i formy  jego zatrudnienia.

4. Czy jest w stanie z góry zapłacić depozyt i czynsz za pierwszy miesiąc?

To kolejne pytanie, które pozwoli Ci lepiej zrozumieć sytuację finansową przyszłego najemcy. Jeśli nie posiada on odpowiednich środków już na początku, może to wróżyć problemy  także w przyszłości. Nigdy zatem nie powinieneś się zgadzać na uzupełnienie całości lub części depozytu już w trakcie trwania umowy najmu. Depozyt ma na celu choć częściowo zabezpieczać Twoje interesy w przypadku wystąpienia jakichkolwiek problemów. Dlatego też tak ważne jest jego otrzymanie w całości jeszcze przed dniem wprowadzenia się nowego najemcy.

5. Ile osób będzie zamieszkiwać w mieszkaniu?

Oczywiście wszystko zależy od typu nieruchomości, jaki posiadasz. W przypadku mieszkań przeznaczonych na wynajem studentom, większa liczba najemców jest zazwyczaj oczywista. W większości przypadków, studenci dysponując ograniczonym budżetem, będą starali się minimalizować koszty wynajmu, mieszkajac na przykład po dwie osoby w pokoju. Pamiętaj jednak, że większa liczba wynajmujących oznacza także, między innymi, wyższe ryzyko rotacji najemców i tym samym, więcej czasu poświęconego na zarządzanie nieruchomością.

Przy większej liczbie najemców, warto rozważyć zlecenie zarządzania najmem mieszkania profesjonalnej firmie, która przejmie od Ciebie wszystkie te obowiązki. Jeśli jednak zdecydujesz się sam zarządzać nieruchomością, pamiętaj, aby podpisać umowę z każdym z najemców z osobna. Tylko wtedy będziesz miał możliwość egzekwowania warunków umowy od każdej z osób zamieszkującej Twoją nieruchomość.

6. Czy najemca może dostarczyć referencje od obecnego wynajmującego?

Jeśli dana osoba wsześniej wynajmowała mieszkanie, koniecznie poproś o referencje od obecnego lub poprzedniego wynajmującego. Idealnie, jeśli udałoby Ci się także skontaktować z tą osobą telefonicznie lub mailowo i dopytać o więcej szczegółów dotyczących Twojego potencjalnego najemcy. Jeśli najemca stwierdzi, że z jakiś powodów nie jest w stanie dostarczyć referencji, zastanów się nad znalezieniem innej osoby. Tak jak w przypadku poszukiwania nowej pracy tak i przy wynajmie mieszkań, referencje są jedną z kluczowych informacji, które mogą Ci pomóc w wyborze odpowiedniego najemcy.

7. Czy jest osobą palącą?

Palący najemca to większe ryzyko

Palący najemca to większe ryzyko uszkodzeń

Być może sam jesteś osobą palącą i zapach dymu papierosowego zupełnie Ci nie przeszkadza, ale z biznesowego punktu widzenia, powinieneś myśleć nie tylko o obecnych, ale i o następnych najemcach w przyszłości, których mieszkanie przesiąknięte dymem

papierosowym może odstraszać. Dodatkowo, palący najemca to zwiększone ryzyko powstania uszkodzeń. O ile przykry zapach być może da się usunąć, to wypalona dziura w obiciu kanapy, czy uszkodzona od popiołu podłoga, stanowić mogą dużo większy problem.

8. Czy posiada jakieś zwierzęta?

To znów kwestia indywidualna, którą jednak powienieneś wziąć pod rozwagę. Nawet jako wielki miłośnik zwierząt, musisz pamiętać, że mogą one spowodować  dodatkowe, trudne do usunięcia uszkodzenia. Jeśli zdecydujesz się zaakceptować obecność zwierząt, rozważ zwiększenie depozytu, który byłby w stanie pokryć ewentualne zniszczenia.

9. Na jak długi czas planuje wynająć mieszkanie?

Jest to kluczowa kwestia z punktu widzenia osoby czerpiącej zyski z wynajmu. Nie ma przecież nic gorszego niż pustostan generujący koszty zamiast przychodów.  Częstsza rotacja najemców wymaga także większego zaangażowania z Twojej strony i poświęcenia swojego cennego czasu procesowi wyboru kolejnego najemcy.

Czy istnieje zatem jakiś idealny okres wynajmu? Jeśli wyselekcjonujesz odpowiedniego najemcę, który bez opóźnień reguluje swoje zobowiązania, to zapewne będziesz chciał, aby mieszkał w Twoim mieszkaniu jak najdłużej. Dobrą praktyką jest jednak podpisywanie umowy na okres 12 miesięcy, z możliwością jej przedłużenia w przypadku, gdy obie strony są tym zainteresowane. Taki zabieg daje Ci nie tylko możliwość zmiany warunków umowy po upływie roku, ale także, w trudnych przypadkach, łatwiejszego zakończenia współpracy z najemcą.

10. Czy najemca chciałby dokonać jakiś zmian w mieszkaniu?

Przyjęło się, iż na polskim rynku, większość nieruchomości wynajmowanych jest w całości lub przynajmniej w sporej części umeblowanych. Może się to wydawać naturalne, ale w wielu krajach europejskich jest zupełnie odwrotnie. Rozwiązanie takie ma zarówno swoje pozytywne jak i negatywne strony. Z punktu widzenia najemcy, oznacza to, że może się wprowadzić nie inwestując ani złotówki w wyposażenie. Dla inwestora natomiast, umeblowanie mieszkania to dodatkowe koszty. Stąd też tak wiele mieszkań na naszym polskim rynku najmu, stanowi swoistą zbieraninę nie zawsze pasujących do siebie mebli. Nie jest to zatem rozwiązanie idealne.

Co więcej, może się zdarzyć, iż nowy najemca będzie chciał się wprowadzić z własnymi meblami. Dla wynajmującego sytuacja taka może stanowić pewnego rodzaju wyzwanie. Co zrobić z obecnymi meblami? Gdzie je ewentualnie przechować? A może sprzedać, ale co, jeśli kolejny najemca nie będzie miał własnych mebli. Aby uniknąć takich niejasności, warto od razu wyjaśnić tę kwestię z potencjalnym najemcą. Ewentualne zmiany mogą bowiem dotyczyć nie tyle wszystkich mebli, co przykładowo wymiany używanego materaca w łóżku, co wcale nie musi być dla nas problemem.

11. Czy najemca ma jakieś pytania?

Po uzyskaniu odpowiedzi na Twoje pytania, pozwól najemcy zadać dodatkowe pytania dotyczące samego mieszkania, umowy najmu, procesu weryfikacji czy jakiejkowiek innej kwestii. Na tym etapie nie ma nieodpowiednich pytań. Jeśli sam czujesz, że jakiś temat nie został jeszcze poruszony, wspomnij o nim teraz. Im więcej kwestii zostanie wyjaśnionych przed podpisaniem umowy, tym mniejsze ryzyko wystąpienia problemów i nieporozumień w przyszłości. I tym większa szansa, że podpisana umowa najmu będzie początkiem Waszej satysfakcjonującej współpracy.

Weryfikacja najemców – Podsumowanie

Uzyskanie odpowiedzi na powyższe pytania, pozwoli Ci dowiedzieć się możliwie dużo na temat Twojego przyszłego, potencjalnego najemcy. Pamiętaj jednak, że masz do czynienia z drugim człowiekiem i Twoje osobiste odczucia są równie ważne jak uzyskane odpowiedzi. Ludzkie historie bywają czasem skomplikowane i wcale nie muszą przesądzać o tym, czy ktoś będzie dobrym czy złym najemcą.

Mamy świadomość, że zaprezentowana lista pytań nie wyczeruje wszystkich wartych poruszenia i omówienia zagadnień, dlatego też zachęcamy do komentowania i zgłaszania swoich sugestii pytań. Będziemy starać się na bieżąco aktualizować i uzupełniać ten artykuł, aby uczynić z niego swoistą obowiązkową „checklistę” dla każdego właściciela nieruchomości poszukującego nowych najemców.

Weryfikacja najemców, czyli 11 pytań które powinieneś zadać
4.7 (94%) 10 votes

[mashshare]

Ciekawe artykuły o  zarządzaniu najmem

Najem okazjonalny

Czym różni się najem okazjonalny od standardowej umowy najmu. Czy warto podpisać taką umowę i czyje interesy zabezpiecza ona w większym stopniu?